„Ein Pilotprojekt soll entstehen“, so drückt es Paul Pletsch, Projektentwicker der Weisenburger Projekt GmbH aus. Es klingt in der Tat spannend, was er errichten will: Ein ganzes Wohnquartier auf den Taläckern mit 80 barrierfreien Wohnungen, zu 100% sozial gefördert und auf 30 Jahre mietpreisgebunden, soll entstehen. Die 4 geplanten Gebäude sollen in einer ressourcenschonenden Holzmodulbauweise errichtet werden, was  die Bauzeit und die Belästigung der Anwohner durch die Bauarbeiten stark reduzieren soll. Bereits Ende 2022 könnten die Häuser fertiggestellt sein. Angestrebt ist ein Energieeffizienzstandard  KFW 40+.

Grundstücksverkauf beantragt

Zu diesem Zweck beantragt die Verwaltung den Verkauf des Grundstücks mit etwa 5.000 m² an die Projektentwickler, die Firma DQuadrat Real Estate GmbH aus Ludwigsburg und die Firma weisenburger projekt GmbH aus Karlsruhe zu einem Preis von 150€/m².

Künzelsau braucht sozialen Wohnungsbau

Seit langem wird in Künzelsau mehr sozialer Wohnungsbau gefordert, ein solches Projekt sei also dringend notwendig, sieht Hans-Jürgen Saknus (SPD/GRÜNE): „Es freut mich, wenn so ein Projekt zustandekommt“. Das Ziel Nachhaltigkeit sei durch die Bauweise und die langfristige Mietpreisbindung erreicht.

Kritische Punkte angesprochen

Trotz der auf den ersten Blick überzeugenden Präsentation durch die Entwickler wies der Gemeinderat auf verschiedene kritische Punkte hin: Verena Löhlein-Ehrler (Freie) und Dr. Andrea Grups (FfK) zweifelten an der 30-jährigen Sozialbindung, etwa bei einem Verkauf des Projekts. Pletsch wies darauf hin, dass die Mietpreisbindung durch Grundbucheintrag gesichert sei und dass beim Verkauf einer solchen Immobilie „ganz andere, langfristige Investoren“ kaufen würden.

Unstimmigkeiten im Entwurf

Erhard Demuth (SPD/GRÜNE) sieht formale Unstimmigkeiten im Entwurf: Die Geschoßflächenzahl von 1.2 sei überschritten, schließlich sei auf dem Grundstück von 5.000m² eine Wohnfläche von 7.500m² geplant. Außerdem erinnert er an die Gründungszeit der Taläcker und befürchtet eine erneute Ghettoisierung.

Städtischen Zuschuß absichern

In dieselbe Kerbe schlägt Boris d’Angelo (UBK), der zwar „mit einem Schlag einen großen Schritt“ erkennt, aber an einen Beschluß erinnert, der auf den Taläckern keinen weiteren Geschoßwohnungsbau vorsieht. „Ich hoffe nur, dass es dann nicht die Zustände gibt, die es damals gegeben hat“, spricht er auch den Gegensatz zwischen Eigenheim- und Sozialwohnungsbau auf engem Raum an.  Außerdem fordert er, den städtischen Zuschuß abzusichern und erinnert in diesem Zusammenhang an das „Beispiel Wolff&Müller in der Mainzer Straße“ – Wolff&Müller werden in der Projektpräsentation auch als Partner der Entwickler genannt.

Verkaufspreis in der Kritik – Neumann: „Darunter geht nichts“

Auch der Verkaufspreis von 150€/m² wird diskutiert: Robert Volpp (CDU) findet den Preis angemessen,  Gregor Thomas von DQuadrat ist er eher noch zu hoch: „Holzplattenbau ist derzeit noch nicht billiger als konventionelles Bauen“. Bügermeister Stefan Neumann betont aber, dass das Grundstück mit 150€/m² in den Büchern stehe, „darunter geht nichts“. Er weist außerdem darauf hin, dass man bisher von einem Verkaufspreis von 180€/m² ausgegangen sei, allerdings mit nur 30% sozial gefördertem Wohnraum, insofern sieht der die Reduzierung auf 150€/m² für vernünftig.

Auf Anfrage von Ernst-Friedrich Bürkert (CDU) erklärt Paul Pletsch, dass die Gebäude aus Nadelhölzern gefertigt werden, Hartholz sei viel teurer und man müßte wegen Brandschutzvorschriften bei Hartholz dasselbe Volumen verbauen. Eine Solaranlage auf dem Dach und zusätzlich an den Fassaden sei derzeit in Untersuchung – sie sei auch nötig, um den KFW-40+ Standard zu erfüllen.

Verkauf beschlossen

Der Gemeinderat beschloss mehrheitlich wie beantragt den Verkauf des Grundstücks, drei Gemeinderät:innen stimmten dem Verkauf nicht zu. Die endgültige Planung wird den Gemeinderat sicherlich noch einmal beschäftigen.

Text: Matthias Lauterer

Dieses Grundstück soll bebaut werden. Quelle: Sitzungsunterlagen GR KÜN

4 Häuserblocks und eine Tiefgarage sollen entstehen. Quelle: Sitzungsunterlagen GR KÜN

Die Höhe der Gebäude soll ungefähr so hoch wie die umgebende Bebauung sein. Quelle: Sitzungsunterlagen GR KÜN

Vorstellung der Architekten. Quelle: Sitzungsunterlagen GR KÜN

// Für Familien, Alleinerziehende, Geringverdiener und Bedürftige wird es immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden

Margot* wohnt mit ihrer Tochter in Künzelsau-Taläcker. Sie ist alleinerziehend. Während ihres Aufenthalts im Frauenhaus musste sie schnell eine günstige Wohnung finden. Sie ist auf das Geld vom Jobcenter angewiesen. Ihre 60 Quadratmeter kleine Zwei-Zimmerwohnung kostet aber anstatt der vom Jobcenter bezahlten 290,40 Euro 390 Euro kalt.  Schaut man sich in den Internetportalen um, findet man selten günstigere Wohnungen. Die Differenz von monatlich 100 Euro muss sie selbst zahlen. Durch diese 100 Euro mehr an Miete bleiben ihr monatlich zirka 150 Euro für Lebensmittel, Kleidung und sonstige Ausgaben für sich und ihre Tochter.

Ihr Vermieter Klaus Berger* hat nur Umstände: „Die Kosten für den Tiefgaragenstellplatz werden nicht vom Jobcenter übernommen. Somit muss Margot einen Stellplatz zahlen, den sie nicht nutzen kann, weil sie keinen Führerschein hat.  Untervermieten kommt nicht in Frage. Denn: „Was mache ich, wenn Margot auszieht und ich den Stellplatz sofort wieder brauche?“, fragt Berger.  Den Strom für die Tiefgarage muss er für das Jobcenter aufführen, da dies nicht von den allgemeinen Nebenkosten übernommen werde.

Seit Mai 2017 wartet der Vermieter auf die Nachzahlung für die Nebenkosten. Es kam zu einen Fehler mit dem Jobcenter und seit Januar 2018 weiß Margot, dass sie die Mehrkosten an den Nebenkosten selbst tragen muss. „Als ich mich für die Wohnung beworben habe, konnte ich dem Vermieter keinerlei Sicherheiten bieten, außer dass ich auf seine Wohnung aufpasse und sie immer sauber halte. Aber ich bin froh, dass er mich versteht und auch bei der Sache mit den Nebenkosten und dem Jobcenter hinter mir steht“, erzählt Margot.

4,84 Euro pro Quadratmeter bekommt ein Zwei-Personen-Haushalt für eine maximal 60 Quadratmeter große Wohnung in Künzelsau als Leistungsempfänger vom Jobcenter Hohenlohekreis. Dieser Stand gilt seit 2011. Das wären 290,40 Euro für die Kaltmiete. Bei Wohnungsboerse.net lag der durchschnittliche Mietpreis in Künzelsau 2017 bei 7,29 Euro pro Quadratmeter. Bei 60 Quadratmeter wäre das eine Miete 437,40 Euro – also weit mehr als der  Betrag, den Bedürftige an Wohnzuschuss bekommen. Also muss man, notgedrungen, auf Randgebiete oder Teilorte zurückgreifen.

Auch die Kosten für die Bergbahn von Taläcker nach Künzelsau, um zum Beispiel Lebensmittel einzukaufen oder mit ihrer Tochter in die Stadt zu fahren, trägt Margot selbst. Ihr Bus- und Bahnticket, um zu ihrer Teilzeitarbeitsstelle zu kommen, kostet sie monatlich 88 Euro. Das Jobcenter Hohenlohekreis sagt hierzu auf GSCHWÄTZ-Nachfrage: „Das Jobcenter erstattet auf Antrag in bestimmten Fällen Fahrtkosten für Anfahrten zu einem Termin im Jobcenter, zu einem Vorstellungsgespräch oder zu einer Teilnahme an einer Maßnahme.“

Vor zwei Monaten gab es auf Facebook an die Stadt Künzelsau eine Anfrage zum bezahlbaren Wohnen in der Kreisstadt. Die Stadt hat darauf reagiert.

Auf der Facebook-Seite der Stadt Künzelsau gab es zu der Ankündigung der Einwohnerversammlung am 04. Februar 2018 einen Kommentar mit der Frage zu bezahlbarem Wohnraum. Die Stadt Künzelsau hat angekündigt, bezahlbaren Wohnraum in Gaisbach zu schaffen. Das ändert jedoch für bedürftige Bürger wie Margot nichts. Sie bleiben auf ein Fahrzeug oder öffentliche Verkehrsmittel angewiesen. Denn bezahlbarer Wohnraum in der Kernstadt bleibt Mangelware.

„Man kann den Mietwohnungsmarkt in Künzelsau als angespannt bezeichnen, vor allem im preisgünstigen Segment“, bestätigt Rolf Hofacker vom Kreisbau Künzelsau. „Der Kreisbau Künzelsau verfügt über 670 Mietwohngen. Davon sind 70 Wohnungen mietpreisgebunden, sogenannte Sozialwohnungen“, so Hofacker weiter. Derzeit seien laut der Kreisbau Künzelsau 300 Mietsuchende registriert.

Alfred Huber, Vorsitzender des Mieterbundes  Heilbronn-Franken e.V. erklärt: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in vielen Städten durch den Mietspiegel gebildet. Künzelsau hat offensichtlich keinen Mietspiegel.“

Auf Margot kommt 2019 eine Mieterhöhung zu, sie möchte aber versuchen, die Wohnung zu behalten, denn bei über 300 Konkurrenten eine neue günstige Wohnung zu finden, scheint schwierig.

„Man baut lieber teure Eigentums-, anstatt Mietwohnungen“ 

// Zur aktuell angespannten Wohnraumsituation in Künzelsau hat Nadja Fischer mit Alfred Huber, Vorsitzender des Mieterbundes  Heilbronn-Franken e.V., gesprochen.

Hat sich die Zahl der Sozialwohnungen in den letzten Jahren geändert?

Huber: In ganz Baden-Württemberg wurden 2017 nur Mittel für 1.300 Mietwohnungen, statt der möglichen 3.200 Wohnungen von den Wohnungsunternehmen beim Land beantragt. Man baut eben lieber teure Eigentumswohnungen oder Appartements als Mietwohnungen. Wir als Mieterbund Heilbronn-Franken appellieren an die Wohnungsgenossenschaften der Region Heilbronn-Franken, ihrer Verantwortung für die Bezieher kleinerer und mittlerer Einkommen gerecht zu werden und die Mietwohnungsförderung durch das Landeswohnungsprogramm in Anspruch zu nehmen.

Was hat ein Vermieter davon, eine Sozialwohnung anzubieten?

Huber: Vom Land Baden-Württemberg gibt es für den Bau von geförderten Wohnungen Zinsverbilligung beziehungsweise nachdem die Zinsen zurzeit derart niedrig sind, einen beträchtlichen Zuschuss. Abgesehen davon kann sich für den Bauherrn die Investition in eine Sozialwohnung auf lange Sicht als sichere Anlage gut rentieren.

Künzelsau ist auch eine Studentenstadt. Gab es in der Hinsicht eine Tendenz, Wohnungen bevorzugt als Wohngemeinschaften anzubieten?

Huber: Derzeit gibt es fast einen Bauboom an – teuren – Appartements für die Zielgruppe Studenten. Nichtsdestotrotz bilden viele junge Menschen aus Kostengründen Wohngemeinschaften und zahlen höhere Mieten, gar mit einer Mietbürgschaft der Eltern im Rücken. Dass Senioren und Familien bei der Bewerbung um eine bezahlbare Wohnung oft den Kürzeren ziehen, liegt auf der Hand. Für manche Hausbesitzer ist die Vermietung an Studenten zum Geschäftsmodell geworden.

Beliebt bei Studenten 

// Bürgermeister Stefan Neumann zum Wohnungsmarkt:

„In Künzelsau ist Wohnraum für verschiedene Zielgruppen vorhanden, der auch begehrt ist. Kleinere Wohneinheiten sind, bedingt durch die Studenten an der Reinhold-Würth-Hochschule, stark nachgefragt. Aber auch Familien wohnen gerne in der Stadt. Wir sind froh, dass die Bauträger der Region attraktive Wohnungen – auch für Familien – hauptsächlich in der Kernstadt, im Wohngebiet Taläcker und in Gaisbach schaffen. Auch die Stadtverwaltung Künzelsau vermietet Wohnungen, die größtenteils für Studenten zur Verfügung gestellt werden. Grundsätzlich sind zeitgemäße und attraktive Wohnungen in der Kernstadt begehrt. Wir sind permanent dabei, unsere Innenstadt weiterzuentwickeln. Dabei nutzen wir Sanierungsprogramme des Landes und haben in der Vergangenheit auch mit städtischen Mitteln private Maßnahmen gefördert. Weil wir weitere Bauflächen schaffen, tragen wir dazu bei, dass Wohnraum neu entsteht. Zusätzlich unterstützen wir die Sanierung und Umnutzung von vorhandener Bausubstanz.“

// * Die Personen wurden anonymisiert.

// Fotos: GSCHWÄTZ/Archiv